Решение общего собрания о введении дополнительной услуги прекращает свою силу после смены УК

© FabioBalbi / Фотобанк Фотодженика

УК оспорила предписание органа ГЖН о возврате собственникам начисленной за полгода платы за "охранные услуги". УК полагала предписание незаконным, потому что решение о предоставлении охранных услуг было принято на ОСС (еще до выбора УК в качестве управляющей МКД организации), данное решение ОСС в суде не оспорено и недействительным не признано, следовательно, обязательно к исполнению и новой УК, при этом последующие ОСС не принимали решений об отказе от названных услуг, охрана общего имущества МКД в рассматриваемый период не прекращалась. Суды двух инстанций согласились с этими доводами и признали предписание недействительным, но арбитражный суд округа встал на сторону органа жилнадзора (Определение Верховного Суда РФ от 2 октября 2023 г. № 307-ЭС23-15517):

• в соответствии с положениями статей 44, 161, 162 ЖК РФ исключительно собственники помещений в МКД на основании решения ОСС вправе принимать решения о выборе УК, заключении с ней договора управления МКД на определенных условиях (в том числе установлении платы за содержание жилого помещения и платы за дополнительные услуги);
• согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе УК на ОСС с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного ОСС;
• в силу части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относится, в том числе: перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора. При этом дополнительными услугами по смыслу жилищного законодательства являются услуги, не входящие в установленный ч. 2 ст. 154 ЖК РФ перечень, то есть ни жилищные, ни коммунальные, а иные, прямо не предусмотренные законодательством;
• таким образом, по смыслу действующего законодательства, собственники, принимая решение о смене (выборе новой) УК, утверждая на ОСС предлагаемые новой УК условия договора управления, исходят из того, что им предложен полный и исчерпывающий перечень работ и услуг, в том числе дополнительных, и плата за них (существенные условия договора управления);
• иное при смене УК может вести к ситуации выборочного усмотрения и произвольности включения (переноса) тех или иных ранее установленных плат в текущие начисления собственникам, что нарушает права последних на заведомую определенность перечня и стоимости получаемых/ оплачиваемых услуг;
• в данном случае в договоре управления к протоколу ОСС, которым заявитель выбран управляющей компанией рассматриваемого МКД, спорные охранные услуги и плата отсутствовали.

Верховный Суд РФ согласился с выводами, сделанными судом округа, и отказался пересматривать дело.