Суды разрешили разобрать общедомовую стену МКД и переделать оконный проем в дверной без получения согласия 100% соседей

© Studioclover / Фотобанк Фотодженика

Собственник самовольно провел перепланировку помещения в МКД, в том числе - разобрал несущую стену под окном и устроил вместо окна дверной проем. Затем он попытался легализовать перепланировку в суде, заявив соответствующий иск к администрации города.

Назначенная судом экспертиза пришла к выводу, что спорное помещение в переустроенном виде не нарушает требований строительного, пожарного, санитарного, экологического законодательства, не изменяет характеристик надежности конструкции МКД и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Но при устройстве дверного проема собственник разобрал подоконную часть несущей стены. Эта стена является общим имуществом собственников помещений в МКД, ее размер уменьшился, а нормы ЖК РФ требуют согласия всех собственников МКД на реконструкцию, которая уменьшает размер общего имущества, между тем такого согласия истец не получил. Однако суды сочли, что в данном случае добиваться согласия всех 100% соседей и не нужно:

• при проведении работ по устройству дверного проема на месте существующего оконного проема, действительно, затронута несущая стена МКД, а именно разобрана кирпичная кладка подоконной части стены в существующем оконном проеме, при этом в силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подп. "в" п. 2 Правил № 491 ограждающие несущие конструкции МКД, включая несущие стены, входят в состав общего имущества собственников помещений МКД, а согласно ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, а если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в доме;
• истец, уже после проведения спорной перепланировки, собрал ОСС по вопросу согласования спорной перепланировки. В ОСС участвовали собственники, обладающие 73,70% голосов, по результатам голосования 72,64% собственников проголосовали за согласование перепланировки;
• вместе с тем отсутствие согласия всех собственников помещений МКД в данном случае не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о сохранении помещения в перепланированном виде, поскольку,
  • во-первых, демонтаж подоконной кладки затронул не всю стену, а только ее часть,
  • во-вторых, устройство дверного проема на месте существующего оконного проема выполнено без изменения проектной ширины проема и не привело к снижению несущей способности стены, надежности несущей конструкции здания,
  • в-третьих, демонтированный участок стены расположен не в месте общего пользования собственников МКД, а в частном помещении,
  • а в-четвертых, ответчики не доказали, что указанное изменение общего имущества без согласия других собственников повлекло нарушения прав и интересов граждан, исключающие возможность сохранения помещения в перепланированном виде.

Верховный Суд РФ отказал в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2023 г. № 307-ЭС23-16625), отметив следующее: суды исходили из наличия предусмотренных законом оснований для сохранения спорной перепланировки, не нарушающей прав и законные интересы граждан, не создающей угрозу их жизни или здоровью и произведенной с учетом решения собрания собственников помещений, проголосовавших за согласование перепланировки.